不出意外，又一家房企爆發(fā)現(xiàn)金流危機(jī)。
這次是深耕大灣區(qū)的千億房企佳兆業(yè)，近日，由錦恒財(cái)富發(fā)行、佳兆業(yè)集團(tuán)擔(dān)保的產(chǎn)品出現(xiàn)兌付逾期，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注，據(jù)報(bào)道，佳兆業(yè)逾期規(guī)模約為3億元。
11月4日，佳兆業(yè)、錦恒財(cái)富與投資人召開(kāi)會(huì)議，商討兌付方案。佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成電話(huà)連線(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)投資人表示：佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時(shí)間，有能力和辦法償還。
好事不出門(mén)，壞事傳千里，流動(dòng)性危險(xiǎn)迅速蔓延至資本市場(chǎng)，截止今日收盤(pán)，佳兆業(yè)報(bào)1.01港元，跌15.13%，成為股價(jià)跌幅最大的房企。
01
3億理財(cái)產(chǎn)品突然暴雷
今日，部分投資人聚集深圳佳兆業(yè)總部，同時(shí)，佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆、錦恒財(cái)富集團(tuán)主席萬(wàn)兵等管理層與投資人商議制定兌付方案，并現(xiàn)場(chǎng)征求投資人的意見(jiàn)。
“佳兆業(yè)是負(fù)責(zé)任的企業(yè)，給佳兆業(yè)時(shí)間，有能力和辦法償還?！?佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成電話(huà)連線(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)投資人如是表示，向后者表示償債的信心。
接媒體報(bào)道，此次佳兆業(yè)逾期規(guī)模約為3億元，佳兆業(yè)集團(tuán)通過(guò)錦恒財(cái)富布局總本金119.13億，預(yù)期到期的利息還有8.75億，合計(jì)是127.88億。由于佳兆業(yè)出現(xiàn)兌付危機(jī)，很多還未到期的投資人也要求提前兌付。
根據(jù)公布的兌付方案，佳兆業(yè)集團(tuán)將以錦恒財(cái)富產(chǎn)品的到期時(shí)間為順序，采用分期兌付的方式陸續(xù)兌付本金和利息，比如，本金到期的當(dāng)月兌付10%，此后每三個(gè)月兌付10%，直至兌付完畢；投資者利息在產(chǎn)品到期后將不再計(jì)息。
此外，原存續(xù)期的利息，在本金兌付完畢后的當(dāng)月兌付25%，之后每三個(gè)月兌付25%，一年內(nèi)兌付完畢；佳兆業(yè)將安排每月20日集中兌付，若佳兆業(yè)籌資情況良好，將隨時(shí)提前按照以上的規(guī)則提前兌付本金和利息。
籌資方面，由于錦恒財(cái)富每一筆都有對(duì)應(yīng)底層資產(chǎn)或項(xiàng)目銷(xiāo)售作為來(lái)源的，項(xiàng)目銷(xiāo)售和底層資產(chǎn)銷(xiāo)售將作為還款的第一來(lái)源。佳兆業(yè)集團(tuán)已經(jīng)著手處置重大資產(chǎn)處置的資金。
吳建新稱(chēng)，佳兆業(yè)擬著手處置資產(chǎn)清單，包括價(jià)值818億的18個(gè)深圳項(xiàng)目，以及佳兆業(yè)權(quán)益258.39億，預(yù)計(jì)2022年3月處置完畢，項(xiàng)目包括南山住宅項(xiàng)目、田東山小區(qū)項(xiàng)目、大鵬金沙灣國(guó)際樂(lè)園、金沙灣萬(wàn)豪酒店、福田佳兆業(yè)深圳科技中心總部辦公樓以及坂田佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)等。
對(duì)于佳兆業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，有市場(chǎng)消息稱(chēng)，深圳監(jiān)管部門(mén)將于11月5日召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，討論花樣年控股(01777.HK)、佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK)兩個(gè)企業(yè)流動(dòng)性問(wèn)題。目前，深圳住建局已通知佳兆業(yè)和花樣年與會(huì)。
02
流動(dòng)性危機(jī)背后
實(shí)際上，這不是佳兆業(yè)第一次爆發(fā)流動(dòng)性危機(jī)。
2015年，由于無(wú)法按時(shí)支付一筆2020年到期債券的2600萬(wàn)美元利息，佳兆業(yè)成為首家美元債券違約的房企，24家金融機(jī)構(gòu)向法院申請(qǐng)查封佳兆業(yè)資產(chǎn)，其中，僅尚未兌付的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資總額就超過(guò)100億元。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，佳兆業(yè)當(dāng)時(shí)之所以能夠順利完成債務(wù)重組，最主要的因素是當(dāng)時(shí)中國(guó)地產(chǎn)正處于牛市，其次是佳兆業(yè)土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)，大部分集中在深圳，其手中土地儲(chǔ)備的價(jià)值約是債務(wù)額的兩倍。
不過(guò)，這次的情形完全不同，對(duì)于此次暴雷原因，佳兆業(yè)表示，今年以來(lái)，受?chē)?yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)等多重不利因素影響，公司流動(dòng)性遇到前所未有的壓力。
據(jù)和訊房產(chǎn)了解，此前，佳兆業(yè)經(jīng)營(yíng)如常，并未出現(xiàn)資金鏈斷裂的跡象，公告顯示，佳兆業(yè)上半年公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售638.5億元，同比增長(zhǎng)77%。首創(chuàng)證券認(rèn)為，由于佳兆業(yè)可售貨值充裕，全年1300億元的銷(xiāo)售目標(biāo)可達(dá)標(biāo)。
不僅如此，佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)健康。根據(jù)國(guó)信證券(002736,股吧)數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，佳兆業(yè)剔除預(yù)收帳款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為69.9%、93.7%，現(xiàn)金短債比1.53倍。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，佳兆業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化超預(yù)期，三道紅線(xiàn)指標(biāo)全部轉(zhuǎn)入“綠檔”。
國(guó)信證券數(shù)據(jù)還顯示，從債務(wù)期限來(lái)看，佳兆業(yè)一年內(nèi)到期的債務(wù)占比僅為20%。也就是說(shuō)，從業(yè)務(wù)角度看來(lái)，佳兆業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)的概率極低。
對(duì)此，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，對(duì)于內(nèi)地房企而言，融資與銷(xiāo)售同等重要，前者是維持公司流動(dòng)性所必須的，后者是保證公司運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)，兩者缺一不可。
柏文喜進(jìn)一步解釋?zhuān)哓?fù)債狀態(tài)下，僅依靠銷(xiāo)售難以維持生存，沒(méi)有融資保障流動(dòng)性就會(huì)枯竭，流動(dòng)性問(wèn)題在很大程度上還需要靠借新還舊的融資方式去維持。
柏文喜強(qiáng)調(diào)，佳兆業(yè)的情況就類(lèi)似于銷(xiāo)售收入還不錯(cuò)，賬上顯示的現(xiàn)金也挺多，企業(yè)卻暴雷了，這主要就是因?yàn)槿谫Y不暢而銷(xiāo)售收入又是受限資金，企業(yè)無(wú)法用銷(xiāo)售資金還債，而借新還舊也無(wú)法實(shí)施，自然就暴雷了。
03
接下來(lái)還會(huì)有房企暴雷嗎？
當(dāng)前，諸如花樣年、新力控股、當(dāng)代置業(yè)、佳兆業(yè)等房企先后出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，其背后的核心因素主要與緊縮的融資政策有關(guān)。
在睿觀(guān)研究院院長(zhǎng)郝炬看來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)在去杠桿、調(diào)負(fù)債等的長(zhǎng)效機(jī)制推進(jìn)過(guò)程中，與短期性的強(qiáng)力風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控不期而遇，導(dǎo)致行業(yè)面對(duì)長(zhǎng)短雙殺。
隨著監(jiān)管層釋放寬松信號(hào)，比如，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴20日對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況定下基調(diào)，他表示：“合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變?！毙袠I(yè)的融資情況明顯好還。
據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，10月份房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比和同比均有較大幅度回升，初步估計(jì)環(huán)比多增約1500-2000億元。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為已基本恢復(fù)至正常狀態(tài)。
不過(guò)，雖然此前過(guò)渡收縮的金融政策將回歸合理，但并不意味著融資政策會(huì)寬松。柏文喜認(rèn)為，短期內(nèi)房企資金面不會(huì)發(fā)生普遍性、根本性回暖變化，短期內(nèi)可能還會(huì)有下一個(gè)佳兆業(yè)的出現(xiàn)。
當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入償債高峰，雖然行業(yè)流動(dòng)性有所增加，但大部分房企身上的償債壓力依然很大。
中信證券數(shù)據(jù)顯示，50強(qiáng)房企2021年至2023年的債務(wù)到期均值分別為127億元、109億元、116億元，仍處于高峰，此后債務(wù)到期規(guī)模逐漸減少。
數(shù)據(jù)來(lái)自于中信證券
根據(jù)中信證券(600030,股吧)數(shù)據(jù)，中國(guó)恒大、佳兆業(yè)、富力集團(tuán)、華夏幸福(600340,股吧)等房企2022年將有大規(guī)模債券到期需要償付，尤其是恒大，明后年分別有493.7億元、1141.2億元債券到期。
