盡管春節(jié)將至，年味漸濃，但工作在望京的二手房中介華云的生活反而比平時(shí)更加忙碌。
她用一個(gè)比喻來形容當(dāng)下的北京樓市：就像蟄伏的富士山火山，表面上看似乎并沒有什么異常，實(shí)際上火山的噴火口數(shù)量已經(jīng)增加數(shù)倍，內(nèi)部的熱度悄然堆積，但最后會(huì)不會(huì)爆發(fā)誰都說不準(zhǔn)。
對(duì)于樓市來說，這些“噴火口”就是東西海學(xué)區(qū)、亦莊、太陽宮、芍藥居、朝青、回龍觀、望京、新北苑，這些區(qū)域的成交量在最近三個(gè)月呈階梯狀的上升趨勢，表現(xiàn)活躍。但接下來這些區(qū)域能否保持活躍并帶動(dòng)其他版塊整體回溫，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。
二手房的成交活躍度是衡量一個(gè)城市樓市熱度的風(fēng)向標(biāo)。隨著信貸放松，以及臨近年底各開發(fā)商推出的促銷策略，北京樓市的“小陽春”似乎已經(jīng)提前到來。
01
新房：量價(jià)齊飛 再創(chuàng)新高
2021年，對(duì)于北京樓市，你有什么印象？
監(jiān)管力度加大，二手房貸款卡脖子，土地市場涼涼，流拍地塊增加……被加碼打壓的北京樓市仿佛異常安靜。
但到了年底一盤點(diǎn)，90度地產(chǎn)卻發(fā)現(xiàn)，2021年竟然是北京新房自2017年進(jìn)入深度調(diào)控階段以來賣得最好的一年。
單位：套 數(shù)據(jù)來源：中指研究院
單位：萬㎡ 數(shù)據(jù)來源：中指研究院
中指數(shù)據(jù)顯示，2021年北京新房成交量86706套，較2020年的62474套增長近38.8%。
一位新房經(jīng)紀(jì)人小立稱，成交數(shù)據(jù)如此亮眼，一方面是因?yàn)槭芷髽I(yè)流動(dòng)性壓力影響，房企推盤意愿較強(qiáng)。另一方面是今年的很多新盤確實(shí)條件不錯(cuò)，特別是朝陽海淀的幾個(gè)樓盤，都比較受市場歡迎。此外，大興、順義、房山、通州和昌平5大近郊區(qū)域今年的推盤量和庫存也比較多，售樓處有一些促銷活動(dòng)，也促進(jìn)了新房成交。
“盡管整體成交量有了較高增長，但并不是所有的房子都好賣?！毙×⒀a(bǔ)充道。朝陽海淀的新房自不必說，整體上是“僧多粥少”的狀態(tài)。哪怕你看朝陽現(xiàn)在好幾個(gè)盤扎堆入市，庫存較多，但其實(shí)對(duì)應(yīng)的需求也很多，預(yù)計(jì)未來成交不會(huì)出現(xiàn)什么問題。但房山、順義的房子想賣好就需要?jiǎng)右环X筋。
以順義為例，自“仁和三兄弟”相繼入市后，9月底和光瑞府以低于外界預(yù)估近1萬元的單價(jià)開盤入市，再次攪動(dòng)順義樓市，新盤競爭愈發(fā)激烈。但順義樓市目前有一個(gè)矛盾是，作為北京改善需求主場，過去幾年供應(yīng)的卻是剛需房源，一方面使得改善需求得不到滿足，另一方面又積壓了一些剛需房源難以銷售，比如馬坡、仁和等區(qū)域。在供應(yīng)量增加的情況下，在售項(xiàng)目之間的競爭加劇已是在所難免。對(duì)項(xiàng)目來說，這不是個(gè)好消息，但對(duì)于購房者來說，則是細(xì)細(xì)挑選的好時(shí)機(jī)。
同樣比較幸福的還有朝陽群眾，朝陽新開盤項(xiàng)目主要集中在下半年入市，正遇上市場整體遇冷，市場觀望情緒濃厚，多個(gè)項(xiàng)目集中扎堆入市，且項(xiàng)目同質(zhì)化較高，競爭激烈。有買房計(jì)劃的可以抓住這個(gè)置業(yè)窗口期。
與之相比，來自海淀和亦莊的買房人則陷入了“無房可買”的困局。2021年，亦莊限競房以肉眼可見的速度快速消化殆盡，原本踩踏的限競房樓盤成了香餑餑。
海淀買房人也比較苦惱，特別是有置業(yè)需求的“碼農(nóng)”?！昂玫馁I不著，遠(yuǎn)的不想要。”新房選擇上，他們所關(guān)注的海淀及昌平南部是熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，購房大軍支撐的市場活力十足，想在這些項(xiàng)目中買到適合的房子除了資金實(shí)力，還要看運(yùn)氣。
中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年北京新開盤去化率約四成，但海淀區(qū)由于購房需求旺盛，整體新開盤去化率近八成，區(qū)域內(nèi)的學(xué)府壹號(hào)院、圓明天頌等項(xiàng)目開盤均取得優(yōu)異成績。目前北京各個(gè)區(qū)的庫存去化周期普遍在12個(gè)月以上，若按過去12個(gè)月的平均成交速度計(jì)算，海淀目前的體量只能賣6.87個(gè)月，是北京16個(gè)區(qū)中去化周期是最短的。
買不到是一方面，房價(jià)的不斷上漲也考驗(yàn)著海淀購房者的神經(jīng)。數(shù)據(jù)顯示，2021年1月海淀新建商品房均價(jià)69753元/㎡，而到了12月均價(jià)已增長至88412元/㎡。價(jià)格上浮26.8%，從年頭漲到年尾。雖然不排除供應(yīng)結(jié)構(gòu)的因素，但價(jià)格確確實(shí)實(shí)是提高了不少。
02
二手房：現(xiàn)在說小陽春有點(diǎn)早
與新房相比，二手房的表現(xiàn)則更加簡單。隨著信貸放松，熱點(diǎn)區(qū)域二手房成交迅速回溫。
單位：套 數(shù)據(jù)來源：中指研究院
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北苑的購房者陳程最近正在看房，他打算在年底前簽約，完成置換。與8月份看房時(shí)相比，有一個(gè)很明顯的變化是買房的競爭者越來越多。中介領(lǐng)著他看房時(shí)，好幾次他前腳剛走，新的看房者就又去了。
他所中意的房子在新北苑商圈，距離望京比較近，小區(qū)綠化環(huán)境和物業(yè)也做的不錯(cuò)，雖然整個(gè)北苑地區(qū)的房價(jià)有上漲趨勢，但目前他看的房源，業(yè)主還是維持八月的報(bào)價(jià)。
陳程不打算再看別的房子了，“反正我是置換嘛，大家漲一起漲，降一起降，其實(shí)我也沒什么損失。就是原來的小房子實(shí)在是住夠了，想換個(gè)大點(diǎn)的地方，正好現(xiàn)在樓市越來越熱，干脆就把房子換了，不再觀望了?！?/P>
陳程的經(jīng)歷并不是個(gè)例，信貸放松后釋放了大量購房需求，而購房者最先注意到的就是熱門板塊。
望京片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人華云表示，望京區(qū)域的行情還是不錯(cuò)的，信貸放松后，成交熱度進(jìn)一步提高。但其實(shí)哪怕是信貸最緊張的時(shí)候，她所服務(wù)的小區(qū)也有成交，近一年小區(qū)房價(jià)上漲幅度非?？捎^。
“去年年初經(jīng)手的金隅麗港城的一套房子當(dāng)時(shí)只要830萬左右，帶顧客和業(yè)主砍價(jià)后，八百萬出頭就拿下了，前段時(shí)間和顧客閑聊，他還打算請我吃飯呢，說幸虧當(dāng)時(shí)他沒猶豫?，F(xiàn)在條件差不多的房子掛牌價(jià)已經(jīng)880萬左右了，議價(jià)空間也非常有限。市場越回溫，房東越不著急，反而是購房者越來越沉不住氣?！?/P>
盡管對(duì)于自己所在片區(qū)比較有信心，但對(duì)于這一輪市場回溫，入行十幾年的華云內(nèi)心也并未特別樂觀?！澳甑壮山粺岫雀?，很大程度上是因?yàn)橄掳肽暌詠恚刨J收緊壓抑了許多購房需求，當(dāng)時(shí)購房人和業(yè)主都在觀望，交易情緒普遍不高。信貸放松后的這一輪回溫主要是釋放之前的需求，最近成交的幾單，都是幾個(gè)月之前就開始看房的客戶?！?/P>
“2021年，北京表現(xiàn)比較好的區(qū)域，其實(shí)就那么幾個(gè)，東西海學(xué)區(qū)、亦莊、太陽宮、芍藥居、望京、新北苑、朝青、回龍觀。整個(gè)北京，除了那少數(shù)幾個(gè)熱點(diǎn)板塊之外，大部分區(qū)域，從2017年3月到現(xiàn)在，根本就沒漲過?！?/P>
“這樣說好像有些絕對(duì)，但有些房子，這幾年可能多多少少會(huì)漲個(gè)幾千塊錢，就如同最近的這一波似的，豐臺(tái)、大興、石景山，你說他們沒漲吧，其實(shí)也漲了一點(diǎn)，但著實(shí)沒啥意思。與2017年相比，5年漲個(gè)5%基本可以忽略不計(jì)，除去貸款的利息和每年的通脹，不剩下什么了?！彼a(bǔ)充道。
實(shí)際數(shù)據(jù)也佐證了她的判斷。從安居客線上的數(shù)據(jù)來看，截至1月18日，北京二手房今年1月的掛牌量環(huán)比2021年12月同期微增0.3%，但仍處于相對(duì)低位，掛牌價(jià)格微跌0.02%，用戶訪問量也有少量微增。北京二手房市場的熱度略有微升態(tài)勢，但上升的幅度較小。
03
熱度能否持續(xù)攀升？
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，北京近期一線市場熱度小幅回升和市場情緒以及信貸政策有著直接關(guān)系，隨著去年四季度信貸政策微調(diào)，二手房貸款的審批效率和放款速度明顯提升，這是二手房市場熱度回升的主要推動(dòng)力，在這一因素的影響下，購房者的心理預(yù)期逐步走穩(wěn)，帶動(dòng)市場的觀望情緒逐步減弱。
郭毅認(rèn)為，去年北京二手房市場需求相對(duì)集中和旺盛，全年成交數(shù)據(jù)是對(duì)二手房市場的客觀反映。受金融政策收緊影響，下半年成交有所下降，但屬于大趨勢中的小波動(dòng)，總體來看北京二手房市場仍保持穩(wěn)中上揚(yáng)的趨勢。北京二手房市場信心仍然不足，預(yù)期也尚不明確。信貸放松的確在一定程度上提振了市場，如果信貸利好能夠持續(xù)釋放，市場有望在2022年出現(xiàn)回暖。
貝殼研究院同樣指出，當(dāng)前北京二手房市場規(guī)模仍然處于歷史低位，市場修復(fù)需要時(shí)間，也需要政策呵護(hù)，未來將是一個(gè)緩慢溫和的發(fā)展過程。
業(yè)內(nèi)人士指出，受北京當(dāng)下的購房政策以及本就高企的房價(jià)等因素影響，不可能有那么大的資金和人口去托舉起所有的區(qū)域。資金只會(huì)去選擇那些優(yōu)質(zhì)的板塊，所以只有它們漲了。一個(gè)殘酷的事實(shí)是：這一波漲過的，下次不一定會(huì)漲；而這一波沒漲的，下次80%也不會(huì)漲。聰明的資金，已經(jīng)幫你分出好壞了。
END
