受新冠疫情波動(dòng)影響，2022年一季度廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求釋放受挫，延續(xù)低迷。保險(xiǎn)企業(yè)相對(duì)活躍，兩家保險(xiǎn)公司入駐琶洲租賃過萬方。全市整體空置率升至約13.6%，租金較上季度下跌約0.9%。投資市場(chǎng)方面，本季度錄得兩宗辦公樓大宗交易，成為市場(chǎng)最大亮點(diǎn)

2022年一季度，國內(nèi)部分城市新冠疫情出現(xiàn)反彈，各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受到影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力顯著加劇。許多跨國企業(yè)和外資企業(yè)在中國的區(qū)域總部所在地面臨疫情，眾多商業(yè)活動(dòng)陷入停滯，外企信心受到嚴(yán)重打擊，導(dǎo)致他們的擴(kuò)張計(jì)劃不得不推遲或暫停。

二月中及三月底廣州市同樣遭遇了疫情波動(dòng)，一方面，部分租賃活動(dòng)因嚴(yán)格的疫情管控政策而受到影響；另一方面，新冠疫情未能完全消退，各類企業(yè)調(diào)整其對(duì)于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的短期預(yù)期，對(duì)自身發(fā)展前景持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，這抑制了租賃需求的穩(wěn)定釋放。

此外，由于去年下半年政府頒布的各類宏觀行業(yè)調(diào)控政策效果仍在持續(xù)，互聯(lián)網(wǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)的租賃需求在本季度仍未見明顯回暖跡象。

仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖表示：“在此市場(chǎng)背景下，金融機(jī)構(gòu)，尤其是保險(xiǎn)企業(yè)相對(duì)活躍的表現(xiàn)，成為了市場(chǎng)為數(shù)不多的亮點(diǎn)。值得關(guān)注的是，隨著琶洲片區(qū)項(xiàng)目設(shè)施及周邊配套的日益成熟，該新興市場(chǎng)開始贏得部分保險(xiǎn)企業(yè)的青睞，本季度錄得兩家保險(xiǎn)公司進(jìn)駐琶洲，合計(jì)租賃面積超11,000平方米?！?/P>

一季度小米大廈入市為本地甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)帶來約86,000平方米新增供應(yīng)，與此同時(shí)，珠江新城個(gè)別項(xiàng)目空置率有所上漲，市場(chǎng)整體空置率亦升至約13.6%，環(huán)比上漲約0.6個(gè)百分點(diǎn)。

在租金水平相對(duì)較高的珠江新城片區(qū)，個(gè)別項(xiàng)目流失核心租戶，業(yè)主壓力日益上升，加上當(dāng)前各類經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定因素的疊加，導(dǎo)致承租能力強(qiáng)的租戶更偏向于保持觀望態(tài)度，這些業(yè)主唯有通過調(diào)整租金策略推動(dòng)空置去化。因此，珠江新城租金在一季度環(huán)比下滑約1.4%，并帶動(dòng)全市整體租金較上季度下跌約0.9%。

投資市場(chǎng)方面，本季度辦公樓投資需求總體保持活躍，投資者積極布局廣州市場(chǎng)。機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)看好廣州產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)辦公需求的正面影響，以及核心地段優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展；其中兩宗辦公樓大宗交易尤其值得關(guān)注，即位于珠江新城片區(qū)的太平洋(601099)金融大廈以及位于琶洲片區(qū)的小米大廈副塔樓整體出售。

市場(chǎng)展望

今年以來，外部不確定、不穩(wěn)定因素增多和國內(nèi)疫情多點(diǎn)散發(fā)，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨著多重考驗(yàn)。對(duì)于廣州而言，如何科學(xué)統(tǒng)籌、平衡疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，將會(huì)是決定全年“穩(wěn)增長(zhǎng)”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)、市場(chǎng)信心能否穩(wěn)定復(fù)蘇的關(guān)鍵因素。

今年年初，央行頒布了旨在進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一系列政策，包括下調(diào)長(zhǎng)期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率、存款儲(chǔ)備金比率以及短期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。近期召開的“國常會(huì)”針對(duì)當(dāng)前形勢(shì)變化，鼓勵(lì)撥備水平較高的大型銀行有序降低撥備率，并采用降準(zhǔn)等政策工具加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持，以降低綜合融資成本，向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)合理讓利。仲量聯(lián)行華南區(qū)研究部總監(jiān)曾麗表示：“今年下半年，隨著上述寬松的貨幣政策所釋放的流動(dòng)性逐漸傳導(dǎo)至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面預(yù)計(jì)較現(xiàn)階段將有一定改善；以大型國企及金融機(jī)構(gòu)為首的各類企業(yè)有望在租賃市場(chǎng)保持活躍，為‘遇冷’的廣州辦公樓租賃市場(chǎng)提供一定承托。”

短期來看，充足的流動(dòng)性供應(yīng)將支撐社會(huì)消費(fèi)需求，而逐漸恢復(fù)的需求端則將調(diào)動(dòng)本土企業(yè)的生產(chǎn)積極性，加快經(jīng)濟(jì)社會(huì)“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，并在一定程度上緩解這些企業(yè)因廣州四月疫情爆發(fā)對(duì)于經(jīng)濟(jì)前景的憂慮。但對(duì)于外資企業(yè)而言，其信心的修復(fù)以及租賃需求的復(fù)蘇預(yù)計(jì)仍需時(shí)日，很可能將轉(zhuǎn)向采取以續(xù)租為主的租賃策略，削弱擴(kuò)租的需求。

供應(yīng)方面，2022年是廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的“供應(yīng)大年”，未來三季還有超80萬平方米的新增供應(yīng)陸續(xù)入市。曾麗指出，年內(nèi)逐步恢復(fù)的租賃需求短期內(nèi)恐怕仍難以消化大量的新增供應(yīng)，導(dǎo)致空置率進(jìn)一步上升。去化受阻將為辦公樓業(yè)主帶來租金下調(diào)壓力，同時(shí)也意味著今年廣州甲級(jí)辦公樓租賃市場(chǎng)租金將持續(xù)承壓。