瑰悅創(chuàng)始人、CEO 劉斌

近年來，隨著三道紅線、兩集中等政策的落地，房地產(chǎn)市場底層邏輯發(fā)生深刻改變，公寓行業(yè)也出現(xiàn)了更多類型，如白領(lǐng)公寓、學生公寓、創(chuàng)業(yè)公寓、人才公寓等。其中，服務(wù)式公寓作為一種新興業(yè)態(tài)應(yīng)運而生。

(資料圖片僅供參考)

上世紀70年代服務(wù)式公寓起源于歐洲，此后數(shù)十年時間，服務(wù)式公寓在歐美諸多大中型城市落地開花，并逐漸形成了特有的一套服務(wù)規(guī)范及服務(wù)標準。而在我國，隨著改革開放的持續(xù)推進，服務(wù)式公寓才開始隨著外資擴散的腳步，逐漸在國內(nèi)大中城市布局。

作為近年才引入中國的舶來品，時至今日，服務(wù)式公寓在市場上的占比依舊甚微。根據(jù)ICCRA發(fā)布的《2021年中國住房租賃市場藍皮書》，各類租賃住房產(chǎn)品市場規(guī)模整體呈現(xiàn)“金字塔”形態(tài)，而作為塔尖部分的高端公寓占比僅為1.35%。

盡管如此，在越發(fā)清晰、有力的住房租賃政策支持下，國內(nèi)服務(wù)式公寓迎來了黃金發(fā)展期，從最初市場被雅詩閣等國外品牌所主導(dǎo)，到如今國內(nèi)服務(wù)式公寓品牌涌現(xiàn)，迎風入局者不在少數(shù)，但能夠長久堅持的人卻并不多見，劉斌便是其中之一。

劉斌的服務(wù)式公寓之路始于2007年，以寓居服務(wù)式公寓創(chuàng)始人兼CEO的身份在公寓行業(yè)扎根10余年之后，2019年，在見證了行業(yè)的興起與沉浮，也經(jīng)歷過行業(yè)的寒冬和低谷之后，劉斌重新出發(fā)，創(chuàng)立了面向中高端精英客群的服務(wù)式公寓品牌-瑰悅。

在以往的公開發(fā)言中，“蛻變”與“創(chuàng)新”是劉斌的高頻詞，那么，在深耕服務(wù)式公寓行業(yè)十余年之后，劉斌創(chuàng)立的瑰悅又有哪些獨到之處？在與和訊房產(chǎn)的對話中，劉斌從品牌理念、公寓運營、投資回報、業(yè)務(wù)拓展等角度給予了回答。

本次對話分兩次發(fā)布，本期聚焦轉(zhuǎn)型及品牌，下期我們將從運營、業(yè)務(wù)等層面對瑰悅進行拆解。

01

瞄定紅海市場中的“藍?！?/strong>

劉斌踏足服務(wù)式公寓賽道之初，國內(nèi)該領(lǐng)域幾乎被外資品牌壟斷，而彼時，公寓服務(wù)的對象絕大部分為外國人，但行業(yè)發(fā)展至今，客群發(fā)生明顯改變，外國人比例下降，而國人的比例提升至七成左右，與此相對應(yīng)的是，本土服務(wù)新中產(chǎn)人群的中高端服務(wù)式公寓嚴重缺位。

回顧行業(yè)變遷與發(fā)展，劉斌說到，“存量時代的到來不能一味的僅憑幾種產(chǎn)品來滿足市場需求，就像酒店的分類一樣，從招待所到經(jīng)濟型酒店、再到中檔酒店、再到星級酒店，需要不同類型的產(chǎn)品來滿足不同層級的需求。”

針對這一市場缺口，匹配不同商旅人群及項目特點，瑰悅推出了服務(wù)式公寓、繽致酒店公寓兩條產(chǎn)品線，形成了從長租到短租、從中端到奢華、從商務(wù)到度假的全品牌覆蓋，同時形成了針對各類物業(yè)屬性的不同產(chǎn)品策略。

在劉斌看來，盡管目前公寓市場上服務(wù)式公寓產(chǎn)品占比較少，但這并不意味著服務(wù)式公寓賽道缺乏前景，恰恰相反，隨著政策及消費思路的轉(zhuǎn)變，服務(wù)式公寓市場需求正在凸顯，根據(jù)他的觀察和判斷，服務(wù)式公寓在整個存量中的市場占比達15%左右，而市場參與者較少也令服務(wù)式公寓成為公寓紅海市場中的那一片藍海。

于是，2019年，進入不惑之年的劉斌懷揣著對于服務(wù)式公寓事業(yè)的執(zhí)著與情懷，將工作和生活主場從北京遷往廣州，在完成他職業(yè)生涯的蛻變之后，開啟了一場“探索創(chuàng)新”之旅。

02

融入東方美學的民族品牌

長期以來，我國服務(wù)式公寓市場被國際品牌主導(dǎo)，想要在高手如云的服務(wù)式公寓市場占有一席之地，獨特的品牌理念和定位必不可少。而瑰悅自誕生之日起便明確了打造服務(wù)式公寓民族品牌的使命。

如今，隨著服務(wù)式公寓市場逐漸擴大，客群從外企高管延伸至科技、金融企業(yè)管理層、行業(yè)KOL等，面對日益多樣化的消費者需求，服務(wù)式公寓高效精準的市場定位與目標客群定位，愈顯重要。

基于多年的經(jīng)驗與對客戶的洞察，劉斌認為，與前幾代商旅客群相比，高凈值人群更加重視個性化的體驗和服務(wù)，對居住產(chǎn)品的需求也更加多樣化，例如，更加重視產(chǎn)品的設(shè)計感、房間的空間感、及居住的體驗感等?！耙虼耍鍚偟漠a(chǎn)品體系、客群分析經(jīng)過了反復(fù)打磨和推敲，我們要做中國自己的高端服務(wù)式公寓，勢必要吸取最具中華特色的元素作為產(chǎn)品設(shè)計靈感?！?/p>

一番考量下來，獨具魅力的宋代美學成為瑰悅產(chǎn)品“民族性”的切入口。以現(xiàn)代人喜愛的舒適硬件為基礎(chǔ)，植入中國文化精髓的個性化軟裝，并注重宋代寫意畫中的留白，在建筑風格和硬件上營造極簡主義的美感，達到居住體驗的舒適性。

但劉斌也堅信，好的服務(wù)式公寓一定不只有單一的住宿功能，而是一個多元化的旅居空間，在滿足生活舒適體驗的同時，也要滿足高凈值人群對于“文化”和“情感”的訴求。因此，在軟件和靈魂上，瑰悅也在中國傳統(tǒng)元素中找到了突破，開發(fā)出兩項具有瑰悅特色的服務(wù)——悟空間、饗。

瑰悅認為，常年旅居在外的高凈值人群需要不定期釋放壓力，而在瑰悅的每個公寓里都有著一個特殊的角落“悟空間”，在這里，旅者或獨處，或約三五好友禪修、品茶，都能在難得的沉淀時間內(nèi)收獲不錯的人生體驗。同時，瑰悅服務(wù)式公寓還打造了一個集早餐、咖啡、下午茶于一體的“饗”全日餐廳，這里為客人提供西式和中式的簡餐，并搭配當?shù)孛朗?，也可為客人做定制菜單服?wù)，通過營造自在溫馨的用餐氛圍，為旅者找到“歸家”的感覺。

而在服務(wù)方面，瑰悅也進行了優(yōu)化。瑰悅認為，服務(wù)式公寓打造的是“家”的概念，而“家”不僅需要舒適，也需要個人空間。因此，瑰悅摒棄了像五星級酒店一樣提供生硬服務(wù)的模式，通過更進一步了解客戶需求，為客戶提供“需要時就可以感受到，不需要時就把空間完全留給客戶的有限服務(wù)。”

風格獨特疊加產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)，瑰悅自成立以來便得到了市場的追捧。據(jù)劉斌介紹，瑰悅目前現(xiàn)有簽約房間數(shù)2000余間，重點分布于北京、深圳、廣州、長沙、汕頭和惠州等熱門城市。2021年以來，瑰悅更是先后斬獲多項殊榮，接踵而至的榮譽不僅體現(xiàn)了業(yè)界對瑰悅民族品牌的高度認可，也是服務(wù)式公寓深受市場好評的佐證。