(資料圖)
作者：小餅干
與銷售端的平淡不同，最近的土地市場，可謂拍一場火一場，從一線城市到二線城市，都有房企施展渾身解數(shù)搶占優(yōu)質(zhì)土地的身影。
在今年成交的熱門地塊中，北京朱辛莊、杭州世紀(jì)城等地塊吸引了三四十家房企參與競拍與搖號，個別中簽率低至2.1%。此外，湖州吳興區(qū)、南寧青秀區(qū)地塊競拍超200輪。與此同時，一改去年央國企橫掃土地市場的局面，在熱門成交地塊中，民企頻頻出手。
土地市場的春天終于到來。
房企瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)資源
整個2022年，全國土地市場遭遇了一場大“寒冬”，各種不利因素疊加影響，民企拿地意愿跌至谷底。
如今，壓抑許久的土地市場終于開始復(fù)蘇，且這場復(fù)蘇來勢洶洶，不再只局限于一線城市，一眾二線城市的土拍現(xiàn)場也表現(xiàn)出了久違的火熱。
在北京，朱辛莊地塊出現(xiàn)42家開發(fā)商搶一塊地的瘋狂場面，包括中海、華潤、中建等28家央國企，和碧桂園、龍湖等14家民企，這是北京土拍有史以來參與房企最多的一次，最后由上海房企大華幸運(yùn)拿下。
在上海，19宗涉宅用地吸引了超過50家參拍房企，創(chuàng)下近6年來上海參拍企業(yè)數(shù)量新高，其中包近20家民企和3家混合所有制企業(yè)。青浦徐涇、蟠龍?zhí)斓貣|側(cè)地塊吸引了20家以上房企參拍，嘉定新城、浦東周浦、寶山大場、普陀桃浦、閔行梅隴、奉賢西渡的宅地競拍房企也均超過10家。在土拍現(xiàn)場，為了拿到心儀的地塊，有房企負(fù)責(zé)人盛裝前來，為了“討彩頭”還戴上了紅圍巾。還有房企寄希望于“玄學(xué)”，特意帶了橙子和香蕉放在桌上，寓意“成交”。
在杭州，第一批供地名單中熱度最高的蕭山市北地塊還未開拍就觸頂，參與搖號企業(yè)更是多達(dá)60家。第二輪集中土拍中，出讓的10宗宅地有5宗地在掛牌期報價已封頂，最終以6宗觸頂搖號、2宗溢價、2宗底價收官，6宗搖號地塊平均參拍企業(yè)數(shù)量高達(dá)35家。
在長沙，首批推出的8宗地塊全部成交，合計收金72.27億元，平均溢價率在6%以上。其中4宗觸發(fā)熔斷，50%熔斷率創(chuàng)集中供地以來紀(jì)錄。長沙市洋湖片區(qū)007號地塊、觀沙嶺城市更新片區(qū)008號地塊、大王山010號地塊、開福區(qū)013號地塊紛紛觸及最高限價，溢價率15%。
在南昌，2023年度首輪集中供地出讓的6宗地塊中有2宗觸頂成交。競爭最為激烈的西湖區(qū)朝陽中央公園地塊，吸引了超40家房企參與，起拍兩分鐘即觸發(fā)熔斷，成交樓面價7895元/平方米，溢價率15%。
在寧波，2023年首批出讓的10宗市區(qū)涉宅地塊，以46.5億元的總額全部拍出。10宗涉宅地塊中，純商品住宅和商住混合用地占到5宗，其中有3宗的樓面價直接被拍到封頂價，溢價率達(dá)到15%。
……
與去年僅有的一二線零星熱門地塊不同，今年這樣的“搶地”氛圍發(fā)生在一二線城市，也發(fā)生在三四線。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，長三角、珠三角基本面較好的三、四線城市企業(yè)拿地信心也有修復(fù)跡象。包括揚(yáng)州、臺州、紹興、金華、湖州在內(nèi)，多個城市的核心區(qū)域地塊企業(yè)競爭相對激烈，部分地塊溢價率甚至達(dá)到50%，地塊競拍輪次也較高。
根據(jù)和訊網(wǎng)不完全統(tǒng)計，今年以來，南寧、麗水、湖州、紹興、金華等地均拍出過競拍輪數(shù)上百次、溢價率超過25%的地塊，如南寧青秀區(qū)一地塊經(jīng)過204輪競價，溢價率達(dá)126%；麗水蓮都區(qū)一地塊在133輪競拍后，以41.01%的溢價率成交。
中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，部分城市土地市場升溫，尤其近期銷售表現(xiàn)好的城市土拍競爭較為激烈，折射出房企對熱點(diǎn)城市后市的看好，同時在去年土地縮量的情況下，房企補(bǔ)庫存意愿有所加強(qiáng)。自2023年以來，在銷售端改善和土拍規(guī)則的持續(xù)優(yōu)化下，企業(yè)投資信心略有好轉(zhuǎn)，市場有望陸續(xù)恢復(fù)。
民企躍躍欲試 地方國資挺進(jìn)一線
土地市場的回暖，與民企開始逐步回歸拿地的意愿息息相關(guān)，優(yōu)質(zhì)民企已在“跑馬圈地”。
在杭州今年兩次集中供地中，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，同時民企拿地金額占比達(dá)57.9%，較2022年提升8.8個百分點(diǎn)。新城控股(601155)、濱江集團(tuán)(002244)、中天美好、興耀房地產(chǎn)、浙江中豪、中騰置業(yè)、富陽山水和偉星房產(chǎn)等民營房企均有所斬獲。
南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競拍至地價上限，民企拿地金額占比達(dá)26.9%，較2022年提升17.2個百分點(diǎn)；
在蘇州2023年首輪集中供地中，盡管招商蛇口(001979)和建發(fā)股份(600153)等央企國企依然為拿地主力，但亦出現(xiàn)朗詩地產(chǎn)和山西萬信等民營房企身影，并成功競得了土地。另外，三四線城市中，高溢價地塊也多為民企摘取。
不僅民企拿地占比提升，過去一年多到處“托底”的城投今年在土地市場比例大幅減少。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，雖然在三四線城市依舊只能靠城投支撐市場穩(wěn)定，但在核心22個城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為2022年以來最低，較2022年一季度高峰下降55個百分點(diǎn)。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見城投出現(xiàn)。
民營房企開始積極入市，是土地市場恢復(fù)的最重要標(biāo)志。
不過，目前房企投資主要聚焦于前兩年集中供地的重點(diǎn)城市，尤其是杭州、合肥等長三角核心城市，而非核心區(qū)域的地塊則多為底價成交，因此聚焦、分化仍是今年投資主旋律。截至3月末，有近七成的百強(qiáng)房企尚未有新增土儲入賬。拿地百強(qiáng)房企以銷售TOP20為主，達(dá)到14家，拿地金額占百強(qiáng)的74%，由此可見強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局并未改變。
在民企拿地積極性逐漸恢復(fù)的同時，另一個值得注意的現(xiàn)象是，一批此前并不知名的地方國資或混合制房企正在“攻城略地”，這或?qū)⒊蔀橐l(fā)行業(yè)格局變化的一支重要力量。
在北京3月下旬的土拍中，上海大華集團(tuán)搶到了中簽率僅2.38%的最熱門地塊，這家房企的前身是上海寶山大場鎮(zhèn)附屬的房地產(chǎn)開發(fā)公司。在杭州第一輪集中供地中，有60家房企搶一塊地，最終拿地的是南昌市政公用集團(tuán)，這家公司不僅在杭州拿地，近兩年在上海也囤了好幾個項目，在4月18日的上海土拍中，它又打敗多家知名央國企，拿下了浦東新區(qū)16號線周浦站的一塊宅地。而今年以來廣州最熱門的一塊地，被2020年才組建成立的武漢國資房企拿下，去年這家房企還斥資50億拿下東莞一宗TOD地塊。
地方型國資企業(yè)向核心城市的土地市場兇猛進(jìn)軍，房地產(chǎn)新勢力正在悄然崛起。
確定性的去化是房企拿地首要標(biāo)準(zhǔn)
為什么這次土地市場會在銷售端之前，率先火熱呢？
資料顯示，多地出現(xiàn)的數(shù)十家房企搶地、上百輪競拍爭奪的熱門地塊，素質(zhì)都很高，多數(shù)位于一二線，部分位于三四線。這些地塊大多位于城市中心城區(qū)或新城核心位置，交通、商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校等配套齊全，周邊樓盤價格和銷售表現(xiàn)良好，地塊去化和利潤均有保障。
2023年，多地繼續(xù)加大核心區(qū)土地供應(yīng)力度，北京、成都核心區(qū)占比分別提升至五成以上，長沙核心區(qū)占比高達(dá)96.2%，提升幅度為24.7個百分點(diǎn)。推出核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，一方面是在新房銷售市場分化加劇的情況下，地方政府穩(wěn)定土拍市場情緒的重要舉措；另一方面，也有助于更大力度精準(zhǔn)支持改善性住房需求。
除了地塊素質(zhì)好利潤空間較高之外，新房市場銷售回暖也是支持土地市場復(fù)蘇的核心因素。在新房成交保持低迷的城市或非核心位置推出的地塊仍較難獲得房企青睞，在北京、杭州、廣州等地土拍中仍有底價成交地塊，長春、天津首輪土拍則均以底價成交，部分城市還存提前終止出讓和流拍地塊，說明不少城市的土地市場仍處于低溫狀態(tài)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，后續(xù)土地市場能否持續(xù)回暖仍然要取決于行業(yè)整體復(fù)蘇情況，尤其是銷售表現(xiàn)。“銷售市場不斷分化，決定了土地市場也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢?！敝兄秆芯吭貉袌蠓治龇Q，近兩年，受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，拿地容錯率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，因此近期銷售表現(xiàn)好的城市土拍競爭較為激烈。
在新房成交保持低迷的城市或非核心位置推出的地塊仍較難獲得房企青睞，在北京、杭州、廣州等地土拍中仍有底價成交地塊，長春、天津首輪土拍則均以底價成交，部分城市還存提前終止出讓和流拍地塊，說明不少城市的土地市場仍處于低溫狀態(tài)。
當(dāng)前和未來較長一段時間，房企間的競爭是資產(chǎn)流動性的競爭。誰能拿到好地、快速實現(xiàn)去化，誰就將獲得更好的利潤水平，搶占更高的市場份額，土儲和資產(chǎn)質(zhì)量高、流動性好的房企，未來發(fā)展空間更大。
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