來源:地產(chǎn)K線

樂居財經(jīng) 李奕和 發(fā)自南昌

南昌核心區(qū)的八一廣場附近，是眾多新舊商業(yè)標(biāo)桿的聚集地。方圓百米內(nèi)，南昌百貨大樓、萬達廣場、財富廣場、麗華百貨大廈均落座于此。

與萬達廣場一街之隔，一座商業(yè)新標(biāo)桿正撥地而起。

這個項目是南昌蘇寧廣場，在當(dāng)?shù)責(zé)o人不知，無人不曉。

四年前，張近東帶著他的商業(yè)執(zhí)念來到此地。初來乍到的他，想要蘇寧置業(yè)在此建一座集商業(yè)、甲級寫字樓和五星級酒店于一體的商業(yè)綜合體。打造南昌新的商業(yè)標(biāo)桿。

但商業(yè)和資本的江湖總是波云詭譎。從去年傳出危機以來，蘇寧經(jīng)歷了較大的改變。

今年7月，為解決流動性危機，張近東為蘇寧易購引入了以江蘇省、南京市國資為牽頭的戰(zhàn)投方，蘇寧易購由此進入無實控人時代。

作為蘇寧旗下重要的板塊，蘇寧置業(yè)自此前傳出破產(chǎn)消息以來，也在加大資產(chǎn)的出售和變現(xiàn)，以穩(wěn)定公司現(xiàn)金流。而那個曾經(jīng)寄托了張近東商業(yè)夢想的南昌蘇寧廣場，成為了蘇寧置業(yè)最先擺上貨架的項目之一。

9月13日，鄂武商A(000501. SZ)的一紙公告，最先披露了這筆交易。

公告稱，為滿足業(yè)務(wù)發(fā)展需要，武漢武商集團擬收購南昌蘇寧置業(yè)持有的南昌市東湖區(qū)廣場北路以東、省府北二路以南控規(guī)SF01-04(以下稱“1-4”)、SF01-05(以下稱“1-5”)地塊在建商業(yè)項目。

本次收購項目總價款33億元，其中標(biāo)的項目中資產(chǎn)對價21.12億元，另外武漢武商集團支付給未來一定期間內(nèi)總包方等施工方、供應(yīng)商的價款11.88億元。

鄂武商A杠桿收購33億項目

標(biāo)的項目為在建的南昌蘇寧廣場。項目位于南昌市中心區(qū)域八一廣場核心商圈，緊鄰地鐵1、2號線的換乘站八一廣場站，交通位置優(yōu)越。

附近僅方圓百米外，就聚集了萬達廣場、財富購物廣場、南昌百貨大樓、麗華百貨大廈等眾多傳統(tǒng)百貨商場，商業(yè)氛圍濃厚，是南昌市核心區(qū)不可多得的黃金商業(yè)地塊。

項目地塊最早由蘇寧置業(yè)在4年前已經(jīng)拿下，目前開發(fā)建設(shè)工作尚未完畢。

2017年7月，蘇寧置業(yè)曾以底價24.35億元包攬了江西南昌省府大院全部5宗地塊，總面積165畝。這也是蘇寧置業(yè)首次進入南昌市場。

五宗地塊編號為DAAJ2017011-7015，當(dāng)時地塊正處于拆遷階段。當(dāng)中，本次出售予武漢武商集團在建項目的地塊SF01-04、SF01-05地塊即屬于當(dāng)時的7013號宗地。該地塊面積77.971畝，當(dāng)時樓面價4897.37元/平方米，總價10.95億元。是五宗地塊中最貴的地塊。

根據(jù)披露的估值報告，南昌蘇寧廣場(1-4/5地塊)項目于2021年6月30日已投資成本(市場價值)21.18億元;在建項目從2021年6月30日至達到一消驗收交付時尚需投入資金12.11億元。綜上，項目達到一消驗收時的投資成本為33.3億元。

公開資料顯示，南昌蘇寧廣場項目總建筑面積約60萬平方米，總投資達到85億元。其計劃打造集零售購物中心、酒店、寫字樓等于一體的商業(yè)綜合體。當(dāng)中商業(yè)規(guī)劃約16萬平方米、辦公約1.7萬平方米、酒店4.6萬平方米。

根據(jù)鄂武商A公告，地上項目目前仍處于建設(shè)過程中，按照原定計劃，應(yīng)于2022年起進入工程收尾、竣工驗收階段。只不過，為解決蘇寧流動性危機，這個被定位為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)標(biāo)桿的項目，尚未建成就被蘇寧置業(yè)擺上了貨架。

對鄂武商A而言，這筆收購也有著重大的戰(zhàn)略意義，這是其首次在湖北以外布局落子。

作為國內(nèi)大型商業(yè)零售企業(yè)，鄂武商A下屬有國際廣場、武商廣場、世貿(mào)廣場等10家購物中心，總面積約為146.5萬平方米;此外超市業(yè)務(wù)擁有71家門店，總面積約為57.57萬平方米。但這些業(yè)務(wù)均局限在在湖北省內(nèi)。

公告稱，本次收購?fù)瓿珊螅跷渖藺將項目打造為南昌標(biāo)桿性商業(yè)綜合體，借此在湖北以外布局落子，擴大公司商業(yè)版圖，為實現(xiàn)跨越式發(fā)展邁出具有戰(zhàn)略意義的重要一步。

數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，鄂武商A實現(xiàn)營業(yè)收入37.01億元，其中購物中心業(yè)態(tài)營業(yè)收入17.27億元，超市業(yè)態(tài)營業(yè)收入17.44億元;實現(xiàn)歸屬于母公司凈利潤4.52億元。

值得一提的是，鄂武商A要拿出33億交易金額并不容易。上半年，該公司總資產(chǎn)242.82億元。其截至報告期末的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額僅17.67億元，遠不足以覆蓋本次交易的對價。其在公告中表示，本次收購項目支出款項的資金來源為公司自有資金及融資。

蘇寧緩解流動性危機

這是一筆各需所需的交易。回到蘇寧方，出售資產(chǎn)回流現(xiàn)金成為其解決流動危機的主要方式之一。

作為蘇寧系旗下重要的成員，蘇寧置業(yè)成立于2005年，其以“地產(chǎn)開發(fā)+不動產(chǎn)運營”雙輪驅(qū)動地產(chǎn)業(yè)務(wù)，項目覆蓋商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)城小鎮(zhèn)、住宅地產(chǎn)、物流地產(chǎn)四大板塊，并形成購物中心、星級酒店、物業(yè)服務(wù)三大運營領(lǐng)域。

該公司目前業(yè)務(wù)布局京津冀、長三角、港珠澳、成渝、長江中游五大城市群，累計開發(fā)項目超300個，開發(fā)面積超4000萬平方米。而在中長期目標(biāo)中，蘇寧置業(yè)要形成50家蘇寧廣場、300家蘇寧易購廣場和100家星級酒店發(fā)展目標(biāo)。

隨著去年以來蘇寧債務(wù)危機的爆發(fā)，蘇寧系旗下多個板塊也因此受累。去年12月10日，張近東父子將持有的蘇寧控股所有股權(quán)共計10萬股、股本金額10億元質(zhì)押給淘寶。蘇寧系的債務(wù)危機正式出現(xiàn)在外界的視野。

此次危機，受影響最大的當(dāng)屬上市平臺蘇寧易購(002024. SZ)。今年2月，蘇寧易購擬籌劃公司控制權(quán)變更，股票自2月25日開市起停牌。隨后傳出，深圳國資旗下的深國際控股、鯤鵬股權(quán)投資以148.17億元總價受讓蘇寧易購23%股權(quán)。

但由于雙方在簽訂框架合同后，未能就商務(wù)合作條件達成最終協(xié)議。這筆交易經(jīng)過近4個月的磨合后終止。最終，蘇寧易購等來的，是一支由江蘇省、南京市國資牽頭組成的戰(zhàn)投方。

7月5日，蘇寧易購公告，公司控股股東、實際控制人張近東及其一致行動人蘇寧控股集團，蘇寧電器集團，西藏信托擬將所持公司總股本的16.96%股份，轉(zhuǎn)讓給江蘇新新零售創(chuàng)新基金二期(有限合伙)。該基金由江蘇省、南京市國資聯(lián)合各方參與，產(chǎn)業(yè)投資人包括阿里巴巴及海爾、美的、TCL、小米等。陣容可謂相當(dāng)豪華。

隨后，蘇寧易購的董事會也迎來換血。張近東退出，提名兒子張康陽進入董事會;淘寶中國提名的代表黃明端出任董事長，原蘇寧易購高管任峻任總裁。這起變更中，以張近東退出為標(biāo)志，蘇寧易購正式進入無實控人時代。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，蘇寧易購與蘇寧置業(yè)沒有直接的股權(quán)關(guān)系。后者實際由張近東、蘇寧電器、張康陽持股55.08%、36.44%、8.47%。而此次的出讓方南昌蘇寧置業(yè)，由蘇寧置業(yè)持股100%。

值得一提的是，與蘇寧易購引入戰(zhàn)投方不同，張近東在蘇寧置業(yè)的處理上，僅涉及項目的出售，并不涉及公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓。有業(yè)內(nèi)人士指出，與公司股權(quán)相比，僅項目層面的交易可以避免因債務(wù)、擔(dān)保、稅費以及訴訟等糾紛延長的交易期限，從而快速達成交易、回流現(xiàn)金。這更加有利于蘇寧債務(wù)危機的解決。

事實上，蘇寧危機爆發(fā)后，蘇寧置業(yè)也曾多次傳出負面消息，甚至一度被傳破產(chǎn)。雖然消息最后被證實為謠言，但受累于蘇寧系危機，蘇寧置業(yè)的流動性壓力也確實存在。據(jù)了解，上述三大股東持有的蘇寧置業(yè)股權(quán)，大部分處于質(zhì)押狀態(tài)。

根據(jù)鄂武商A披露的交易公告，標(biāo)的項目所占的土地使用權(quán)也均設(shè)置了抵押登記。當(dāng)中，1-4地塊與1-5地塊以興業(yè)銀行南昌分行為抵押權(quán)人設(shè)定抵押，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為18億元，目前尚待償還的主債權(quán)數(shù)額為12.07億元，債務(wù)履行期限為2019年4月22日至2022年4月21日。

除此之外，1-5地塊還以蘇寧商業(yè)保理為抵押權(quán)人設(shè)定抵押，被擔(dān)保主債權(quán)數(shù)額為60億元，債務(wù)履行期限為2020年10月9日至2021年10月9日。公告稱，南昌蘇寧置業(yè)承諾，在武漢武商集團支付轉(zhuǎn)讓對價前解除為蘇寧商業(yè)保理提供的抵押擔(dān)保。

頭圖來源：視覺中國

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